Jueves 17, Aug 2017

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Inversiones inmobiliarias en Pozo

INVERSION EN “LADRILLOS”

En el ámbito de las personas con capacidad de ahorros que se destinan a las inversiones, cualquiera sea su escala, se reconoce desde siempre a la inversión “en ladrillos“, es decir la inversión inmobiliaria, como una excelente inversión. En primer lugar como una manera de tener un activo que se aprecia con la inflación y por otro lado porque de forma relativamente rápida puede lograrse la liquidez que eventualmente pueda necesitarse.

LA INVERSION “EN POZO”

Con el tiempo y ante un mercado financiero extremadamente restringido hacia los créditos hipotecarios, se ha difundido ampliamente la modalidad que generaron algunos desarrolladores  de “inversión inmobiliaria en pozo”, es decir que un inversor realiza su inversión, o da inicio a la misma, cuando la obra proyectada se encuentra en etapa de excavación del recinto de fundación, de allí el término “en pozo”.  Y aún más, los desarrolladores comienzan a recibir inversiones una vez que se recibe el título de propiedad y se cuenta con el proyecto de la obra de edificio de departamentos en altura a construir, incluso aún antes de que se haya dado inicio a la etapa de demolición de la edificación preexistente. Esta es hoy la manera en que se financian la mayoría de los emprendimientos inmobiliarios. De hecho, invertir “en pozo” significa para el inversor obtener una unidad de vivienda a un menor precio que el que tendría si en ese mismo momento esa unidad estuviese terminada y habitable.

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LOS FIDEICOMISOS

Esta manera de invertir requiere de un elemento por demás importante, cual es la CONFIANZA. Cuando se invierte en los primeros tiempos de un desarrollo, o sea a mayor confianza, mayor rentabilidad de la inversión, una relación directamente proporcional. Y es el fideicomisola figura legal  por medio de la cual, se lleva a cabo este proceso económico que consiste en: Gestar un emprendimiento en una determinada propiedad que se trasfiere a su dominio fiduciario; Proyectar una obra óptima desde el punto de vista arquitectónico, de la grados de terminación adoptados, de los aspectos económicos inherentes al tema; Obtener el financiamiento necesario mediante la captación de inversiones; Construir y dirigir lo proyectado; Y culminar el proceso con la escrituración de las inversiones a nombre de los inversores o de quienes  estos designaren. La palabra fideicomiso proviene de “fiducia”, en latín “confianza”. La “fiducia”, ya desde el antiguo Imperio Romano, tal como el “trust” inglés, fueron y son aún utilizados para este tipo de negocio jurídico donde un grupo de personas (Fiduciantes) le ceden bienes a otra (Fiduciaria) para que los administre y produzca un determinado resultado, para este caso las unidades de vivienda en un edificio en altura, siendo para los primeros o para quienes estos designen (Beneficiarios) el beneficio de la inversión, y para que al final del proceso los bienes que quedaren se distribuyan entre los fiduciantes o de otras llamadas fideicomisarios.

Existiendo muchos ámbitos económicos, sociales y políticos donde se utiliza la figura legal del fideicomiso, en el país con la Ley N°24.441 que regula su funcionamiento desde el año 1995, es para los emprendimientos inmobiliarios una moneda corriente y muy difundida. Básicamente se distinguen dos tipos, entre tantos otros: Los de administración, en los cuales el Fiduciario tiene la obligación de rendir cuentas, no encontrándose definido el precio de la inversión en forma total; Y los de precio cerrado y final, en los cuales el precio de la operación se pacta al inicio de la inversión y solo se ajustan por inflación las cuotas que pudieran pactarse, utilizando para ello los índices de precio que emite mensualmente la Cámara Argentina de la Construcción. Este último es el nuestro.

NUESTRAS PROPUESTAS DE INVERSION DESDE EL FIDEICOMISO EL ARCO

invertirenladrilloDesde nuestro FIDEICOMISO EL ARCO  disponemos de varios emprendimientos que ofrecemos en la modalidad “en pozo”, los cuales pueden verse en otras solapas de este, nuestro sitio web. A partir de nuestra experiencia sobre los destinatarios de los desarrollos que generamos y diferentes aspectos financieros tenidos en cuenta, hemos diseñado un producto económico de excelente rentabilidad para aquellos que tienen este objetivo y de apreciable accesibilidad para aquellos con necesidades de vivienda.

Se tuvo en cuenta para optimizar las condiciones para el inversor con fines de rentabilidad los siguientes aspectos: Que el emprendimiento esté bien ubicado; que las superficies (en m2) de la unidades se adapten al mercado local; que los niveles de terminación sean convenientes para la relación costo-beneficio; que los períodos de cada desarrollo no se extienda demasiado en el tiempo, de manera que la rentabilidad dada por el cociente entre el precio final y el precio “de pozo” se distribuya en el menor tiempo posible; Y que el producto ofrecido tenga un excelente precio relativo para la calidad ofrecida.

Hemos trabajado este conjunto de variables de manera que todos nuestros emprendimientos “en pozo” tengan un rendimiento de la inversión cercano al 1 % mensual por encima de la inflación (En términos más precisos TIR – tasa interna de retorno = 1 % mensual), para todos aquellos inversores que completen su inversión hasta la fecha de entrega de las unidades, sea que inviertan de contado al inicio del proceso (con excelente precio relativo) o que lo hagan con un anticipo y cuotas o sólo cuotas hasta la entrega de la unidad. El precio de venta de la unidad terminada estará dado por el mercado y las situaciones de oferta y demanda vigentes al momento de la venta; Pero salvo contingencias extraordinarias extremas, esta tasa de rendimiento de la inversión se ha verificado con creces en los últimos años y la perspectiva es alentadora a futuro.

Si comparamos este rendimiento con otras inversiones como ser un depósito a plazo fijo, que no llega a cubrir la inflación vigente, lo cual significa una tasa negativa, podemos concluir que la inversión inmobiliaria supera en un 100 % al depósito bancario a plazo fijo.

Nuestra propuesta se orienta a que la virtuosidad de la inversión “en pozo”, para vender “al final”, se replique tantas veces como se quiera en un nuevo desarrollo de similares características. Comparando esta TIR de un 1 % mensual con la renta que generaría un departamento puesto en locación, resulta en la actualidad, que esta última representa entre un cuarto y un quinto de lo generado a partir de los ciclos de “pozo – final”.

Obsérvese la Tabla 1 y el Gráfico 1, donde se consigna: R = rendimiento total de este tipo de inversión (1 % de TIR mensual) expresado en porcentaje; y por la otra variable T = tiempo (expresado en años). Se aclara una vez más que el análisis efectuado es suponiendo moneda constante. La realidad de la inflación vigente potencia estos números aunque de manera ficticia.  Invitamos a destacar la exponencialidad  del crecimiento (En 20 años prácticamente se incrementa a un 1000 % la inversión inicial).

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INVERSORES INMOBILIARIOS POR CUOTA PARTE – APERTURA DE INVERSIÓN PARA TODOS

Habiendo verificado un tiempo atrás que esta manera de invertir estaba reservada para personas de poder adquisitivo alto y en la intención de hacerlo extensivo a amplios sectores de nuestra sociedad que dispusieran de algún pequeño capital inicial (no excluyente) y capacidad de ahorro mensual, hemos generado la manera de que este inversor con menores posibilidades que el que puede invertir en una unidad completa, también goce de los beneficios de la virtuosidad de este tipo de inversión.

Estos conceptos dieron lugar a la inversión fiduciaria inmobiliaria por cuota parte, por medio de la cual con un pequeño anticipo y/o una cuota mensual hasta la entrega de una unidad de departamento, se puede acceder a una cantidad de metros cuadrados de un departamento que se ofrece en una manera especial de condominio. Al terminar la construcción y recibir la posesión del departamento, los condóminos pueden vender y reciclar el proceso virtuoso en un nuevo desarrollo.

Esta original propuesta está orientada al pequeño ahorrista y en particular a quienes pueden ver y actuar en el largo plazo, con una gran dosis de confianza en nuestro proceder.

Se sugiere consultar personalmente por mayores detalles de este tipo de inversión.-

Sobre EL ARCO

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Fideicomiso EL ARCO surge como una propuesta concreta en el ambito de la construccion, para el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios para inversion, y el asesoramiento en proyectos.

Contacto

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